| L'outil
Loyer Permet de déterminer précisément les soldes de
comptes entre bailleurs et locataires, dans le respect des
règles légales de calcul et de prescription
La particularité de cet
utilitaire est de tenir compte :
- des différentes méthodes cumulées de calcul (à ce jour 4
méthodes différentes successives pour les baux locatifs, 1
pour les baux commerciaux)
- des périodes partielles
- des prescriptions.
Principaux textes de
références :
- la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et notamment ses
articles 15 et 17 pour les règles générales de calcul ;
- les articles 2262 et 2277 du code civil pour les
prescriptions ;
- l'article 18 de la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 pour le
mode de calcul ;
- les indices INSEE du coût de la construction publiés au
journal officiel ;
- les indices de référence des loyers (IRL) publiés par
l'INSEE ;
- l'article 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 et le
décret n° 2005-1615 du 22 décembre 2005
- l'article 9 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008
et pour les baux commerciaux
- le Décret
n° 53-960 du 30 septembre 1953
- et à compter de l'Ordonnance
n° 2000-912 du 18 septembre 2000, les articles L.
145-1, L. 145-2, L. 145-3 et L. 145-38 du Code de Commerce
Notes
sur les effets de la n° Loi
n° 2008-111 du 8 février 2008 :
- la date de parution des indices diffère désormais entre
les baux d'habitation et les baux commerciaux, ces derniers
restant indexés sur la publication de l'indice INSEE du coût
de la construction, alors que l'Indice de référence des
loyers d'habitation est désormais totalement indépendant de
l'indice de la construction.
- contrairement à ce qu'indique la note méthodologique de
l'Insee "L’indice est publié depuis le quatrième
trimestre de 2002 de manière à permettre aux bailleurs d’exercer
leur droit à révision sur la période légale." (http://www.insee.fr/fr/indicateur/indice_loyer/indice_loyer.asp
), il nous apparaît que cette affirmation entraîne des
calculs erronés : ainsi, les reprises permises par la loi
pour des loyers qui n'auraient pas été régularisés durant
la période non prescrite de 5 ans doivent être faites par application à
chaque date non prescrite de la loi en vigueur à cette date.
Par exemple, un loyer en 2008 non réévalué depuis 5 ans
peut dépendre de la somme de 3 méthodes différentes (moyenne des indices insee jusqu'à janvier 2006, puis indice de référence
ancien jusqu'au 10 février 2008, puis nouvel IRL à compter
du 10 février 2008). La méthode préconisée par l'INSEE
aurait pour conséquence de produire un ensemble incohérent
de résultats de loyer final totalement différents, pourtant à partir
d'une même base, selon les réévaluations effectuées ou non
durant les 5 dernières années.
Vous
pouvez télécharger ci-contre la version de démonstration/complète
:
Cette version est à l'installation, limitée dans ses fonctions :
l'utilisation en version complète nécessite l'acquisition
d'une licence d'utilisation au prix de 30 euros,
matérialisée par la fourniture
- d'un nom d'utilisateur,
- d'un mot de passe,
qui constituent des informations spécifiques à chaque
client.
qui permettent à
l'utilisateur après saisie de ces éléments
- de disposer des fonctions complètes de l'application
(copie et impression des résultats)
- de disposer automatiquement des éventuelles mises à
jour de l'application
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TELECHARGER
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|
ATTENTION
: à compter du 1er janvier 2006, le calcul des loyers
pour les baux d'habitation est effectué selons les indices de référence des
loyers (IRL) publiés par l'INSEE, et à compter du 10
février 2008 ces indices de référence sont calculés
selon de nouvelles bases.
|
Notes
:
- la
commande de la licence de l'application loyers peut
se faire en règlement par chèque ou carte bancaire
(paiement sécurisé) sur le site adagionline.com
- toute
commande donne lieu à une facture de 30 € TTC
(avec TVA 19,6 %, soit 25,08 € HT) accompagnée
d'un nom d'utilisateur et d'un mot de passe
permettent l'accès à l'application
- aucun
support matériel n'est fourni lors de la commande,
l'application étant intégralement téléchargeable,
la version de démonstration devenant en effet
totalement fonctionnelle après saisie des nom
d'utilisateur et mot de passe.
|
COMMANDER
|
Description de l'application :
Le résultat est obtenu en
trois étapes :
- la définition des caractéristiques du bail
- la saisie
des loyers
effectivement payés
- le calcul
final du solde de tous comptes.
|
| 1
- Caractéristiques du bail |
 |
Sur cette page doivent être
indiqués :
1 - Le type de bail
"habitation" (par défaut) ou
"commercial"
2 - Les dates de départ
et de fin du bail, incluses dans la période de
location.
Ces données sont nécessaires au calcul :
- des dates anniversaires du bail,
- des mois partiels.
3 - Le trimestre de référence
:
- cette information peut être indiquée sur le bail,
- ou en l'absence d'indication, sera automatiquement déduite
en fonction du dernier indice paru au journal officiel
à la date de signature. (Article 17 d) de la loi n°
89-462 du 6 juillet 1989)
4 - Clause de révision
du loyer :
Cette option permet de déterminer la méthode de calcul
en cas de diminution des indices INSEE ou IRL (Indice
des référence des loyers).
En effet, en cas d'absence d'indication spécifique, ou
si le bail mentionne par exemple "le loyer sera révisé..."
ou "le loyer sera rééavalué...", le
bailleur est tenu en cas de baisse des indices INSEE (ou
IRL) d'imputer cette baisse sur le calcul du loyer.
Cependant, si les parties ont conventionnellement
convenu dans le bail que "les loyers seront augmentés",
seules les augmentations de loyers seront appliquées,
et non les baisses (le loyer restant donc similaire en
cas de baisse des indices).
5 - Date de révision du
loyer :
Pour les baux d'habitation, l'article 17 d) de la loi du
6 juillet 1989 prévoit que la révision du loyer
intervient "chaque année à la date convenue entre
les parties ou à défaut, au terme de chaque année de
contrat".
Note : cette date
intervient aussi dans le cas très particulier entre
octobre 2005 et janvier 2006 : si la date est supérieure
au 31 décembre, le calcul se fait par application des
Indices de révision de loyers, sinon par l'ancienne méthode
de la moyenne des indices Insee.
Pour les baux
commerciaux, la révision intervient tous les 3 ans.
6 - Le loyer doit être
indiqué dans le montant (hors charge) et la monnaie
exprimés au bail, pour garantir les arrondis liés au
passage à l'euro (1er janvier 2002 selon l'article L.
111-1 du Code monétaire et financier) calculés selon
les règles légales d'arrondis (règlement CEE n°
1103/97 du 17 juin 1997)
7 - Date d'introduction
de l'instance
Pour calculer le solde de tous comptes lorsque la période
de calcul excède 5 années, il est éventuellement nécessaire
de déterminer les périodes prescrites puisque :
Code civil, article 2262 :"Toutes les actions, tant
réelles que personnelles, sont prescrites par trente
ans..."
Code civil, article 2277 : "Se prescrivent par cinq
ans les actions en paiement : ...des loyers et
fermages"
Les sommes éventuellement dues au bailleurs sont donc
prescrites par 5 ans, celles éventuellement dues au
locataire par 30 ans.
La prescription se trouve
acquise ou non à la date d'introduction de l'instance.
Il convient donc de préciser une date permettant de réaliser
un calcul cohérent, soit :
- si une instance a déjà été introduite, la date
d'introduction ;
- si une instance va être introduite (ou un dépôt
d'injonction de payer), la date de dépôt prévue ;
- sinon, la date à laquelle la simulation de solde de
tous comptes doit être calculée.
Une fois ces
renseignements calculés, il est possible de passer à
l'étape n° 2 - Saisie
des loyers
|
| 2 - Saisie des
loyers effectivement payés |
 |
| Il
convient de renseigner ici la colonne (verte) des
montants des loyers réellement payés en indiquant pour
chaque période, le montant réellement payé, ainsi que
la monnaie correspondante.
Pour la saisie de la
monnaie, il est possible d'utiliser la touche de
raccourci F pour le franc, et E pour l'euro.
Pour recopier
automatiquement une valeur saisie ou existante (et aussi
une monnaie)
- utiliser la sélection
de plusieurs cellules simultanées. Par exemple, cliquer
sur une cellule, et tout en gardant le doigt sur le
bouton de la souris, descendre le curseur sur les
cellules concernées (qui deviennent bleues) : dès la
valeur saisie, elle est automatiquement reportée dans
toutes les cellules de la sélection.
- utiliser le bouton (en bas à droite de la case
saisie) et le faire glisser sur le tableau sur les
cellules concernées
- utiliser le menu
contextuel accessible par le bouton droit de la souris
sur le bouton (en bas à droite de la case saisie) pour
recopier sur 12 mois ou sur tout le tableau (ce mode de
recopie tient compte des périodes partielles, recopiant
ainsi le montant total pour les lignes relatives à un
mois entier, mais au prorata des jours si le mois n'est
pas complet)
Attention : les cases de
saisies en vert foncé correspondent à des périodes
partielles de mois.
Une fois ces
renseignements saisis, il est possible de passer à l'étape
n° 3 - Calcul du solde de tous comptes, ou de modifier
les données de l'étape 1 pour une grille de saisie
différente.
Notes
sur le calcul de loyers :
POUR LES BAUX D'HABITATION
Pour éviter les
variations à court terme, les loyers sont, depuis
1er janvier 1995, indexés non plus sur la seule
valeur trimestrielle de l'indice de référence,
mais calculés selon la moyenne des quatre
derniers trimestres (art. 18, loi du 21 juillet
1994), d'où le texte de référence,
Loi n°
89-642 du 6 juillet 1989 art. 17 d), avant le 1er
janvier 1995,
"L'augmentation du loyer qui en résulte ne
peut excéder la variation de l'indice national
mesurant le coût de la construction publié par
l'Institut national de la statistique et des études
économiques. A défaut de clause contractuelle
fixant la date de référence, cette date est
celle du dernier indice publié à la date de
signature du contrat de location."
Loi n°
89-642 du 6 juillet 1989 art. 17 d), applicable
après le 1er janvier 1995 jusqu'au 9 février
2008 :
"L'augmentation du loyer qui en résulte ne
peut excéder la variation de la moyenne sur
quatre trimestres de l'indice national mesurant le
coût de la construction publié par l'Institut
national de la statistique et des études économiques.
A défaut de clause contractuelle fixant la date
de référence, cette date est celle du dernier
indice publié à la date de signature du contrat
de location.
La moyenne mentionnée ci-dessus est celle de
l'indice du coût de la construction à la date de
référence et des indices des trois trimestres
qui la précèdent."
Loi n°
89-642 du 6 juillet 1989 art. 17 d), applicable à
compter du 10 février 2008 :
"L'augmentation du loyer qui en résulte ne
peut excéder la variation d'un indice de référence
des loyers publié par l'Institut national de la
statistique et des études économiques chaque
trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les
douze derniers mois, de l'évolution des prix à
la consommation hors tabac et hors loyers. A
défaut de clause contractuelle fixant la date de
référence, cette date est celle du dernier
indice publié à la date de signature du contrat
de location."
- A compter
de janvier 2006
Les loyers sont, au
1er janvier 2006, calculés selon un Indice
de référence des loyers publié par l'Insee.
Loi n°
2005-841 du 26 juillet 2005 art. 35
"IV. - Les dispositions du présent
article entrent en vigueur à compter du 1er
janvier 2006. Elles sont applicables aux contrats
en cours à compter de cette date. La valeur de la
moyenne sur quatre trimestres de l'indice mesurant
le coût de la construction à la date de référence
de ces contrats est remplacée par la valeur de
l'indice de référence des loyers à cette même
date de référence.
V. - Dans les conventions en cours et les
conventions types prévues par l'article L. 351-2
du code de la construction et de l'habitation,
toute clause prévoyant que la révision du loyer
pratiqué ou du loyer maximum s'opère en fonction
des variations de la moyenne sur quatre trimestres
de l'indice du coût de la construction publié
par l'Institut national de la statistique et des
études économiques est remplacée par la clause
prévoyant que cette révision s'opère en
fonction des variations de l'indice de référence
des loyers. Dans les conventions en cours, la
valeur de la moyenne sur quatre trimestres de
l'indice du coût de la construction à la date de
référence est remplacée par la valeur de
l'indice national de référence des loyers à
cette même date."
- A compter
du 10 février 2008
La base de calcul
de l'Indice de référence des loyers publié par
l'Insee est modifié (d'où aussi des indices
modifiés du 4ème trimestre 2006 au 4ème
trimestre 2007)
Loi n° 2008-111
du 8 février 2008, art. 9
I.- Les deux premières phrases du deuxième
alinéa du d de l'article 17 de la loi n° 89-462
du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les
rapports locatifs et portant modification de la
loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 sont remplacées
par une phrase ainsi rédigée :
« L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut
excéder la variation d'un indice de référence
des loyers publié par l'Institut national de la
statistique et des études économiques chaque
trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les
douze derniers mois, de l'évolution des prix à
la consommation hors tabac et hors loyers. »
II.- La seconde phrase du deuxième alinéa de
l'article L. 411-11 du code rural est ainsi rédigée
:
« Ce loyer ainsi que les maxima et les minima
sont actualisés, chaque année, selon la
variation de l'indice de référence des loyers
publié par l'Institut national de la statistique
et des études économiques chaque trimestre et
qui correspond à la moyenne, sur les douze
derniers mois, de l'évolution des prix à la
consommation hors tabac et hors loyers. »
III.- Le I est applicable aux contrats en cours.
La valeur moyenne sur quatre trimestres de
l'indice de référence des loyers résultant de
l'article 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet
2005 relative au développement des services à la
personne et portant diverses mesures en faveur de
la cohésion sociale est remplacée par la valeur
de l'indice de référence des loyers issu de la
présente loi à la date de référence de ces
contrats.
IV.- L'indice défini au I fait l'objet d'une évaluation
dans un délai de trois ans à compter de la
publication de la présente loi. Cette évaluation
porte notamment sur les effets de cet indice sur
le marché du logement et la construction de
nouveaux logements.
V.- L'article 7 de la loi n° 84-595 du 12 juillet
1984 définissant la location-accession à la
propriété immobilière est ainsi rédigé :
« Art. 7.- La révision prévue aux 2° et 5° de
l'article 5 ne peut excéder la variation d'un
indice de référence des loyers publié par
l'Institut national de la statistique et des études
économiques chaque trimestre et qui correspond à
la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution
des prix à la consommation hors tabac et hors
loyers. »
VI.- Le V est applicable aux contrats en cours. La
variation de l'indice national mesurant le coût
de la construction établi suivant des éléments
de calcul fixés par le décret n° 85-487 du 3
mai 1985 relatif au calcul de l'indice national prévu
à l'article 7 de la loi n° 84-595 du 12 juillet
1984 définissant la location-accession à la
propriété immobilière est remplacée par la
valeur de l'indice de référence des loyers issu
de la présente loi à la date de référence de
ces contrats.
Note sur la date de
publication de l'indice de février 2008 : la date
indiquée dans le tableau est celle du 10/02/2008,
et non celle de la publication réelle de l'indice
(14/02/2008) ; en effet ces indices sont entrés
en vigueur le 10/02, et l'utilisation de la date réelle
impliquerait une impossibilité de calcul entre le
10/02/2008 et le 13/02/2008
POUR LES BAUX
COMMERCIAUX
Code de Commerce
- Art. L. 145-38
La demande en révision ne peut être formée
que trois ans au moins après la date d'entrée en
jouissance du locataire ou après le point de départ
du bail renouvelé.
De nouvelles demandes peuvent être formées tous
les trois ans à compter du jour où le nouveau
prix sera applicable.
[…]
Par dérogation aux dispositions de l'article L.
145-33, et à moins que ne soit rapportée la
preuve d'une modification matérielle des facteurs
locaux de commercialité ayant entraîné par
elle-même une variation de plus de 10 % de la
valeur locative, la majoration ou la diminution de
loyer consécutive à une révision triennale ne
peut excéder la variation de l'indice trimestriel
du coût de la construction intervenue depuis la
dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.
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| 3 - Calcul du
solde de tous comptes |
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Dans
le cas des sommes dues au bailleur : 5 ans
L'article 2277 du code civil prévoit :
"Se prescrivent par cinq ans les actions en
paiement :[...]
Des loyers et des fermages ; »
Dans le cas
des sommes trop-perçues par le bailleur :
- Pour une instance
introduite avant le 18 janvier 2005
* Pour les baux d'habitation : 30 ans
L'article 2277 ne prescrit que les « paiements ».
« L'action en répétition de sommes versées indûment
à titre de loyers n'est pas soumise à la
prescription abrégée des actions en paiement de
loyers de l'article 2277, alinéa 4, du Code
civil.
[Cass. civ. 3ème, 21 février 1996] »
D'où application de l’article 2262 du code
civil:
Art. 2262
"Toutes les actions, tant réelles que
personnelles, sont prescrites par trente
ans,..."
Jurisprudence : « S'agissant de répétition de
l'indu, le bailleur ne peut invoquer la
prescription quinquennale de l'article 2277 du
Code civil, et n'est pas davantage fondé à
soutenir que le locataire aurait acquiescé à
cette prescription abrégée, à défaut d'établir
de sa part des actes positifs et répétés en ce
sens. » [CA Versailles (1ère ch., 2éme sect.),
27 octobre 2000]
* Pour les baux commerciaux : 10 ans
sur la base de l'article 189b du code de commerce
(Ancien. Art. L. 110-4 du code en vigueur)
- Pour une instance introduite après le 18
janvier 2005
5 ans
La loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 (art. 113 II
Journal Officiel n° 15 du 19 janvier 2005 page
889) a introduit dans l'article 2277 le texte
suivant : « Se prescrivent également par cinq
ans les actions en répétition des loyers, des
fermages et des charges locatives. »
Base du calcul des trop-perçus :
Jurisprudence : « Mais attendu que saisie de la
demande des locataires en restitution d'un trop
perçu par rapport au loyer légal, à l'occasion
d'augmentations intervenues de décembre 1981 à décembre
1986 la cour d'appel a, sans modifier l'objet du
litige, légalement justifié sa décision en
relevant que le seul paiement d'un loyer indu
jusqu'en 1981 ne suffisait pas à établir une
renonciation des locataires à se prévaloir de l'illicéité
du loyer et que le montant des augmentations illégales,
perçues pendant la période non couverte par la
prescription, devait être calculé sur la base du
loyer légal de 1981 » [Cass. Civ. 3, 20 février
1991]
|
Vous pouvez modifier les
données de l'étape 1 ou de l'étape 2 pour un résultat
différent.
Le bouton imprimer édite
le résumé et le tableau sur l'imprimante par défaut
(dans la version enregistrée seulement)
|
| 4
- Maintenance et mise à jour
|
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Trois possibilités
:
1 - la mise à jour manuelle, en procédant à la saisie des données
chiffrées, en respectant la structure détaillée dans
l'entête du fichier
2 - la
relecture automatique des dernières données en
lignes, en cliquant sur la mappemonde située à
droit du bouton mise à jour manuelle
("Relecture du fichier des indices") : le fichier des indices
est automatiquement récupéré sur le serveur distant au
lancement de l'outil.
3 - en utilisant la mise à jour automatique pour
télécharger le fichier des
derniers indices
La date estimée de mise à jour est celle de la publication du
quatrième indice précédent augmentée d'un an. Si cette date
est dépassée, que l'indice n'est pas encore connu, et qu'une
connexion internet active est détectée, le fichier des indices
est automatiquement récupéré sur le serveur distant au
lancement de l'outil.
Note
: la mise à jour automatique ne permet pas de
corriger les éventuelles erreurs de publication
de l'indice, telle celle de l'indice publié par
l'insee entre le 10 et le 18 janvier 2006 : pour
corriger automatiquement une telle erreur,
utilisez la méthode 2.
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Installation
de l'application :
Les fichiers nécessaires à
l'installation de l'application sont regroupée
dans un fichier unique au format compressé ZIP
1 - Si ce n'est déjà fait,
téléchargez le pack zippé sur http://www.consomedia2000.com/telechar/loyers.zip
2 - Dézipper les fichiers vers un répertoire
temporaire (que vous pouvez créer pour l'occcasion)
3 - Lancez
l'installation par SETUP.EXE
(après l'installation vous pouvez détruire le
répertoire temporaire créé en 2)
Pour les utilisateurs
enregistrés :
4 - Au lancement de
l'application, saisissez votre nom d'utilisateur
et mot de passe
5 - Pour contrôler que tout fonctionne
correctement, dans l'onglet Maintenance, cliquez
sur Rechercher une nouvelle version
- si rien ne se passe, vos saisies sont correctes
et aucune nouvelle version n'est disponible ;
- si vous obtenez un message vous informant que
vous ne disposez pas d'un nom d'utilisateur
correct, il doit y a sans doute une erreur de
saisie et il convient de ressaisir le nom
d'utilisateur et le mot de passe ;
- si une nouvelle
version est disponible, laissez le
téléchargement se dérouler : normalement,
l'installation va se faire automatiquement, puis
l'application va se fermer toute seule pour se
réouvrir quelques secondes plus tard dans la
nouvelle version
6 - Si vous n'activez pas la
mise à jour automatique des indices, pensez néanmoins
à récupérer les dernières données en cliquant
dans l'onglet maintenance sur le petit globe en
haut à droite (la souris indique "Relecture
du fichier des indices")
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